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Absence de mise en concurrence préalable et de consultation du conseil syndical

Publiée le 27/05/2015

Le contrat de syndic n'entre pas dans la catégorie des contrats et marchés de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965. Il n'est donc pas soumis à l'obligation de mise en concurrence et de consultation préalable du conseil syndical. En outre, les frais de convocation de l'assemblée générale figurent dans les comptes de la copropriété et n'incombent pas personnellement au copropriétaire. Tels sont les apports de l'arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation, le 15 avril 2015 (Cass. civ. 3, 15 avril 2015, n° 14-13.255, FS-P+B). 

En l'espèce, M. B. conteste l'arrêt de la cour d'appel ayant rejeté sa demande d'annulation de la décision de l'assemblée générale, portant nomination de la société S., en qualité de syndic. Au moyen de son pourvoi, il soutient que l'assemblée générale, statuant à la majorité de l'article 25 de la loi du 11 juillet 1965, arrête un montant des marchés et contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est obligatoire. Cette obligation s'imposerait à tout contrat, y compris le contrat de syndic, dès lors que son montant excède celui arrêté par l'assemblée générale. Dans la mesure où celle-ci avait fixé à 1 000 euros le montant des contrats au-delà duquel le conseil devait être obligatoirement consulté, et que le montant du contrat de syndic adopté lors de l'assemblée s'élevait à 8 611 euros, la cour d'appel aurait violé l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965, et l'article 17 du décret du 17 mars 1967. Rappelant le principe énoncé, la Cour de cassation confirme que le contrat de syndic n'entre pas dans la catégorie des contrats et marchés visés par l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction antérieure à la loi du 24 mars 2014 (loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, pour l'accès au logement et un urbanisme rénové). Ainsi, l'arrêt de la cour d'appel de Dijon du 3 décembre 2013, qui n'a pas fait application de l'article 19-2 du décret du 17 mars 1967 dans sa rédaction issue du décret du 20 avril 2010, en a déduit à bon droit "que nonobstant l'absence de mise en concurrence et de consultation du conseil syndical, la décision portant nomination du syndic avait été valablement adoptée".

En revanche, l'arrêt considérant que les frais de l'assemblée générale convoquée par le copropriétaire constituent une charge personnelle, et qu'ils n'ont pas à figurer dans l'état des dépenses de la copropriété, encourt la cassation. En effet, en vertu des articles 14-3 et 42 de la loi de 1965, les comptes du syndicat doivent comporter les charges et les produits de l'exercice, le cas échéant, la décision de l'assemblée approuvant les comptes irréguliers est entachée de nullité (cf. l'Encyclopédie "Droit de la copropriété").

Une information Lexbase

Ref. : Cass. civ. 3, 15 avril 2015, n° 14-13.255, FS-P+B

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