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Les biens immobiliers et l’impôt

Publiée le 30/06/2015

Un particulier en possession d’un bien immobilier s’expose potentiellement à une dizaine d’impôts et taxes. Des impôts qui vont accompagner le propriétaire tout le long de la vie de son bien, depuis l’achat, la détention, jusqu’à la cession.

Lorsqu’un bien immobilier change de propriétaire, l’acquéreur de ce bien doit s’acquitter du droit d’enregistrement que d’aucun appelle à tort « frais de notaire ». Ce droit se compose d’un droit départemental de 3.80% auquel s’ajoute une taxe communale de 1.20% et des frais d’assiette et de recouvrement de 2.37% du taux du droit départemental.

La TPF, taxe de publicité foncière est fixée chaque année par les conseillers départementaux en application de l’article 1594 du CGI. Ces droits d’enregistrement sur les mutations à titre onéreux d’immeubles ou de droits immobiliers peuvent selon décision :

-          Profiter d’un abattement sur son assiette

-          Certaines mutations peuvent subir un abattement jusqu’à 0.70%

-          Certaines cessions peuvent être exonérées de ces droits

Dans l’autre sens, les Conseillers Départementaux peuvent voter une augmentation de la TPF au-delà de 3.80% jusqu’à 4.50% pour des actes des conventions conclues entre mars 2014 et fin février 2016. L’article 116 de la loi de finances 2015 a prorogé cette faculté de majoration.

De la même manière, sur décision, les conseils municipaux peuvent moduler la taxe communale additionnelle aux droits d’enregistrement :

-          Certaines mutations peuvent bénéficier jusqu’à .050% de réduction

-          Certaines cessions de parts de SCI de capitalisation peuvent être exonérées de cette taxe communale

Dans ce contexte, le taux global de taxation de 5.09006% peut atteindre 5.80665% (4.5 de droit département, plus 1.20 de droit communal et 0.10665 de frais d’assiette et de recouvrement). Pour l’achat d’un bien de 250 000 €, le contribuable sera taxé de 14 517€ en 2015.

Dans le cas de l’achat d’un logement neuf (achevé depuis moins de 5 ans) à un professionnel le prix payé par l’acquéreur inclus une TVA de 20% (sauf taux réduit). Dans le cas d’une vente entre particuliers, il n’y a pas de TVA.

 

Côté taxation du vendeur, la question fiscale s’intéresse principalement à la plus-value immobilière.

La règle ne sera pas la même, selon qu’il s’agit d’une résidence principale ou secondaire.

La résidence principale ne donne pas lieu à un impôt sur les plus-values, à condition qu’au moment de la cession, le bien vendu soit effectivement la résidence principale du vendeur. Un déménagement avant la cession risque d’entrainer une modification du statut fiscal (l’administration fiscale accorde un délai correspondant à une notion de « délai normal de vente ». A cet effet, la jurisprudence qualifie ce délai de normal quand le cédant a accompli les diligences nécessaires, compte tenu des motifs de la cession, des caractéristiques du logement et du contexte économique, règlementaire local, pour mener à bien cette vente.

Le bien vendu n’est pas la résidence principale, il est considéré comme résidence secondaire. En matière de plus-value, c’est la durée de possession du bien qui va définir la règle à appliquer. Depuis le 1er septembre 2014, un nouveau cadençage de l’abattement pour durée de détention a été défini.

Les paliers sont de 6% par année de détention au-delà de la 5ème année et, 4% pour la 22ème année. Les prélèvements sociaux sont de 1.65% par année de la 6ème à la 21ème année et, 1.6% pour la 22ème année. Enfin, 9% pour la 23ème à la 30ème année. La période de référence est une période de 12 mois entre la date d’acquisition et la date de cession (une fraction d’année incomplète n’est pas prise en compte).

Calculer et déclarer sa plus-value immobilière : http://www.impots.gouv.fr/portal/dgi/public/popup?espId=1&typePage=cpr02&docOid=documentstandard_2157

Reste un cas possible : le propriétaire d’une résidence secondaire qui n’est pas propriétaire de sa résidence principale. Depuis le 1er février 2012, une exonération de plus-value immobilière est possible sous conditions :

-          La vente se réfère à un immeuble bâti affecté à l’habitation

-          Il s’agit d’une première cession depuis le 1er février 2012

-          Le cédant n’a pas été propriétaire directement ou indirectement de sa résidence principale depuis 4 ans avant la cession

-          Le cédant affecte les sommes issues de la vente à l’acquisition de sa résidence principale dans les 24 mois qui suivent la cession

-          L’exonération n’est possible qu’une fois dans la vie du cédant (après le 1/02/2012)

Lorsqu’elle est imposable, la plus-value supporte une taxation de 34.5% (19% pour l’IR et 15.5% de prélèvements sociaux). Mais, si la plus-value immobilière imposable dépasse 50 000 €, elle subit une taxation complémentaire de 2 à 6 %.

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