Une maison de famille en indivision
La détention d’un bien immobilier en indivision n’est pas toujours paisible pour les relations frères sœur.
Conserver une maison dans la famille au décès des parents est une démarche louable au regard de la valeur émotionnelle de la démarche. La gestion de ce bien n’est pas toujours simple.
Dans l’hypothèse de conflits antérieurs à la transmission d’un bien en indivision, le dispositif est à éviter, en raison des contraintes inhérentes au régime fiscal qui s’applique. Les droits et devoirs de chacun dépendent des droits de propriété. La part de chacun des enfants dans l'indivision dépend du partage effectué lors de la succession et n'est donc pas systématiquement égalitaire.
Imaginons une succession à trois enfants, chacun hérite en principe d'un tiers de la maison de famille. Hypothèse, l’aîné reçoit un portefeuille d’actions. Sa part de la maison de famille se trouve de fait ramenée à 20%. Il devra régler à concurrence de 20% les charges courantes tandis que ces frères et sœurs paieront chacun 40% ! Pour limiter les problèmes, il devient intéressant pour les 3 propriétaires indivis d’ouvrir un compte bancaire au nom de l’indivision. Chacun abondera par virement automatique ce compte au prorata de ses parts.
Dans une indivision, la plupart des décisions concernant la maison se prennent à la majorité des deux tiers. Il en va ainsi des actes d'administration, portant sur la gestion courante et l'engagement de petits travaux. Cependant, chaque indivisaire peut, si nécessaire, prendre seul des décisions dans le cadre d'un acte conservatoire.
Certaines décisions nécessitent l'unanimité des propriétaires. C'est le cas des actes de disposition, comme la vente du bien. Si la fratrie est d'accord, la maison est mise en vente et la somme répartie en fonction des droits de propriété de chacun. La situation se complique lorsque tout le monde n'est pas d'accord.
Autre cas, "nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision et le partage peut toujours être provoqué", précise l'article 815 du Code civil. Celui qui souhaite vendre sa part peut engager une procédure qui aboutira à la vente judiciaire du bien. La procédure peut prendre plusieurs années, pendant lesquelles le bien est généralement laissé à l'abandon.
Mieux vaut donc prendre, en amont, les précautions nécessaires pour éviter de terminer l’histoire au tribunal. L'une des solutions consiste à rédiger une convention d'indivision pour définir les règles de fonctionnement comme les périodes d'occupation et de désigner un gérant qui aura la signature sur le compte bancaire.
Il est possible d’y préciser le sort des parts en cas de décès de l'un des propriétaires, les modalités de fixation du prix en cas de vente, etc. Une clause dans la convention peut préciser qu’un agent immobilier qui sera chargé d'évaluer le bien afin de fixer le prix de vente et de prévoir une décote en cas de cession aux frères et soeurs. D'une durée maximum de cinq ans, pouvant être tacitement reconductible, la convention d'indivision fixe des solutions sur mesure pour la famille. Ainsi, on peut prévoir que l'un des enfants ne règle pas sa part des frais d'entretien, mais qu'il remboursera ses frères et soeurs lorsque la maison sera vendue. Idéal si l'un des enfants n'a pas les moyens de financer la gestion courante mais souhaite néanmoins profiter de la demeure familiale en en restant propriétaire.
Il est cependant possible de signer une convention d'indivision pour une durée indéterminée. Il reste alors possible de demander le partage du bien à tout moment, alors que ce partage ne peut être demandé qu'à échéance de la convention quand elle est à durée déterminée.
Pour gérer au mieux une indivision, il est recommandé aux parents d’anticiper. Faire rentrer le bien immobilier dans une SCI permet d’échapper à de nombreuses contraintes de l’indivision. Hériter de parts de SCI est beaucoup plus souple. Anticiper la transmission du bien permet également de libérer un ou des enfants des contraintes d’une indivision.
Chaque cas mérite d’envisager des solutions qui lui sont propres. Les professionnels, notaires, agents immobiliers sont là pour vous assister dans cette démarche de transmission d’un bien immobilier.