Le nouveau contrat du syndic, apérimmo du 17 septembre 2015
Le nouveau contrat de syndic a été l’un des thèmes mis en avant par l’équipe Century 21 de l’agence Babut de Fontainebleau au cours de l’ « Aperimmo » organisé ce 17 septembre en fin de journée.
Une seconde édition qui a retenu l’attention d’une bonne cinquantaine de personnes pour faire un point sur un sujet cher à tous les copropriétaires pour les informer des dispositions imposées par un législateur prolifique ces derniers mois avec la loi ALUR, ces premiers décrets, et nouvelles règles et obligations.
La loi ALUR a été promulguée le 24 mars 2014 (JO du 26 04 2014) pour favoriser l’accès au logement et à un urbanisme rénové.
En matière de vente d’un bien en copropriété, la loi ALUR renforce l’échange d’informations vers l’acquéreur avec des documents précis relatifs à la copropriété comme 3 PV d’AG, la situation financière (de la copropriété et du copropriétaire vendeur) à travers un questionnaire demandé au syndic et facturé, le carnet d’entretien de l’immeuble, le règlement, un descriptif de division…
Le 8 août 2015, la loi Macron est venue modifiée le délai de réflexion de l’acquéreur en lui accordant maintenant 10 jours. Quasiment en même temps, le 27 août, une ordonnance est venue autoriser la dématérialisation des documents contre décharge (manuscrite). Ne pas remettre ces documents bloque l’avancement de la vente.
Le bail d’habitation n’a pas été épargné par le législateur. En 1982, la loi Quillot imposait de fixer contractuellement les droits et devoirs des parties. En 1986, la loi Méhaignerie fixe les bases du contrat actuel. En 2000, la loi SRU oblige le bailleur à fournir au locataire un logement décent. En 2009, la loi Boutin fait inscrire au bail, la surface habitable.
En 2014, la loi ALUR impose un bail type et impose plusieurs diagnostiques, demande des précisions sur le type d’habitat, le régime juridique de l’immeuble, sa période de construction, le nombre de pièces principales, le mode de chauffage, les modalités de production d’eau chaude. Pour les collocations, un forfait de charges (révisables) remplace la provision pour charges. Dépôt de garantie : la garantie autonome se substitue à la consignation d’une somme. Fin de la solidarité jusqu’au terme du contrat pour un engagement qui prendra fin 6 mois après le congé effectif.
Le locataire dispose maintenant de 10 jours pour compléter l’état des lieux contradictoire. Modernité oblige, il convient maintenant d’indiquer comment accéder à internet.
Enfin une notice d’information (d’une vingtaine de pages) vient annexer le bail.
La copropriété est revue par la loi Alur. Un nouveau contrat de syndic type est maintenant en place. Le contrat du syndic doit être mis en concurrence. Les honoraires sont forfaitisés. Des prestations spécifiques complémentaires peuvent s’ajouter au forfait. Le décret du 26 mars 2015 gère maintenant le rémunération du syndic pour travaux. Le syndic élabore en collaboration avec le conseil syndical, un budget prévisionnel. Le syndic est tenu de mettre à disposition des copropriétaires les justificatifs des charges avant l’AG. Une assurance est obligatoire pour couvrir les risques en RC du syndic comme du copropriétaire. Chaque lot se voit affecté des fonds de travaux. Un extranet permet un accès permanent aux informations. Le compte bancaire de la copropriété est séparé. L’envoi des notifications et mises en demeure peut s’effectuer par voie éléctronique.
Le nouveau contrat de syndic doit préciser :
- Les intervenants au contrat
- les fondements juridiques
- Une architecture type :
- mission du syndic
- durée du contrat
- révocation du syndic
- démission du syndic
- une fiche synthétique de copropriété
- le contenu du forfait (remarque : frais de reprographie et frais administratifs sont hors forfait)
- le contenu limitatif des prestations
- les modalités de rémunération du syndic
- les modalités de rémunération des prestations particulières
Cette synthèse peut induire des questions auxquelles les collaborateurs Century 21 de l'agence Babut répondront avec tout le professionnalisme nécessaire à votre bonne compréhension.
D'avance, merci de prendre contact avec eux.