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Rupture d'un bail commercial

Publiée le 02/11/2016

Le bail commercial s’applique à la location de locaux utilisés dans le cadre de l’exploitation d’un fonds commercial, industriel ou artisanal. Ce contrat garanti un statut protecteur pour le locataire.

Sous condition de respecter certaines procédures, il est possible de résilier ou de suspendre un bail commercial.

Pour rompre un bail commercial avant la période triennale, le locataire doit avant tout respecter un préavis de 6 mois (minimum). Il informe le bailleur par lettre recommandée avec AR ou par acte d’huissier. Même démarche dans le cas d’un départ à la retraite du locataire, ou d’une invalidité. Sauf disposition spécifique, un décès n’entraine pas la rupture du bail.

S’il s’agit d’un congé à échéance du bail, l’acte d’huissier suffit pour le locataire, comme pour le bailleur. Les parties peuvent convenir d’un commun accord d’un délai supérieur aux 6 mois.

Si, à défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail est tacitement reconduit au-delà de sa date d'expiration, le congé peut être délivré au moins 6 mois avant le dernier jour d'un trimestre civil.

Ne pas respecter le délai de préavis ne rend pas le congé nul, mais ses effets sont reportés à la fin de la période suivante.

Lorsqu'en fin de bail, le propriétaire ne souhaite pas renouveler le bail, il est tenu de verser au locataire une indemnité d’éviction.

Pendant la durée initiale du bail, le locataire peut le résilier au terme de chaque période triennale, sans avoir à préciser un motif particulier (congé triennal).

Les parties peuvent aussi prévoir que le locataire pourra donner congé à d'autres échéances que celle prévue par la loi (échéance annuelle par exemple).

Au cours de la tacite prolongation, il peut donner congé au terme de chaque trimestre civil.

Le locataire n'a droit à aucune indemnité.

En cas de congé irrégulier, le bail continue et le locataire est tenu de payer son loyer.

Si le locataire reste dans les lieux après la date d'effet du congé, il peut être considéré comme ayant renoncé au congé demandé.

Congé pour travaux

Pendant la durée initiale du bail, pour pouvoir effectuer certains travaux nécessitant l'évacuation des lieux, le bailleur peut donner congé au locataire à l'expiration d'une période triennale, ou refuser le renouvellement du bail.

Au cours d'une tacite prolongation, il peut donner congé pour le même motif au terme de chaque trimestre civil.

Les travaux donnant droit à congé sont :

  • reconstruction de l'immeuble, avec démolition totale suivie d'une reconstruction, même si ce n'est pas à l'identique, et non une simple transformation,
  • opération de restauration immobilière ou projet de renouvellement urbain.

Le bailleur doit dans ce cas verser une indemnité d'éviction au locataire ou lui offrir un local de remplacement équivalent, disponible immédiatement.

Le locataire dispose de 3 mois pour accepter l'offre proposée par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte d'huissier ou saisir la justice pour faire juger si l'offre est ou non satisfaisante.

Une fois les travaux achevés, le locataire réintègre les locaux et le bail reprend son cours.

Le locataire a droit à une indemnité égale au préjudice subi, cette indemnité ne pouvant excéder 3 ans de loyer.

Plus d'informations auprès des conseillers de Century 21 agence Babut.

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