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Local commercial à vendre, quelle priorité pour le locataire ?

Publiée le 23/12/2016

Un propriétaire souhaite vendre un local professionnel à usage commercial ou artisanal, le locataire titulaire d’un bail commercial peut faire valoir un droit de préférence.

Quand le propriétaire d’un local commercial souhaite vendre son bien, il a le devoir d’informer son locataire.

 Cette notification par courrier recommandé avec avis de réception, doit indiquer à minima, le prix et les conditions de la vente. Ce document constituera une offre de vente pour le locataire. Dans les faits, cette notification doit contenir les 4 premiers alinéas de l’article L 145-46-1 du code du commerce. (ne non-respect de ce formalisme peut entrainer la remise en cause de la vente).

                « Lorsque le propriétaire d'un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Ce dernier dispose d'un délai d'un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. En cas d'acceptation, le locataire dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de la vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. »

« Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est sans effet. »

« Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire dans les formes prévues au premier alinéa, à peine de nullité de la vente, ces conditions et ce prix. Cette notification vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre de vente est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans ce délai est caduque. »

« Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est sans effet. »

A réception de sa notification, le locataire dispose d’un délai de un mois pour faire connaitre sa position.

Il existe des exclusions à ce droit de préemption :

-  vente unique de plusieurs locaux d'un ensemble commercial,

-  vente unique de locaux commerciaux distincts,

-  vente d'un local commercial au copropriétaire d'un ensemble commercial,

-  vente globale d'un immeuble comprenant des locaux commerciaux,

-  vente d'un local au conjoint du bailleur, à un ascendant ou à un descendant du bailleur ou de son conjoint.

Il est possible pour le propriétaire de modifier ces conditions de vente, comme le montant du prix. Dans ce cas de modifications, il doit aviser son locataire dans les même conditions que l’offre initiale. Cette nouvelle offre, sera à nouveau valable un mois.

Si le locataire accepte l’offre de son propriétaire, la vente doit se réaliser dans les deux mois, sauf à avoir recours à un prêt bancaire, où le délai passerait à 4 mois. Dépasser ce délai revient à rendre l’offre de vente non valable.

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