CENTURY 21 vous aide à comprendre LE BAIL COMMERCIAL

"Un bail qui « continue tranquillement » après 12 ans… cela semble anodin. Pourtant, laisser filer le temps peut coûter cher au preneur.

Le bail commercial est construit autour d’un principe protecteur pour le preneur : le fameux plafonnement du loyer.

📌 L’article L.145-34 du Code de commerce plafonne le loyer du bail renouvelé à la variation d’indices officiels publiés (Indice des Loyers Commerciaux = ILC, Indice des Loyers des Activités Tertiaires = ILAT), sauf modification notable des caractéristiques prévues à l’article L.145-33 (local, destination, obligations, facteurs locaux de commercialité), ou clause insérée dans le bail prévoyant une durée supérieure à 9 ans.

⚠️ Mais attention… 

⏲️ Si la durée effective du bail dépasse 12 ans (notamment par le jeu de la tacite prolongation), ce mécanisme protecteur pour le preneur à bail disparaît.

Résultat : le loyer n’est plus limité par l’indice légal, le bailleur peut demander un déplafonnement, et faire fixer le loyer au niveau de la valeur locative réelle, souvent synonyme d’une augmentation significative.

Le timing est essentiel. La vigilance du preneur dans sa demande de renouvellement du bail peut faire toute la différence entre un loyer plafonné et une envolée à la valeur locative.

💡 Conseils pratiques :

                  -Preneurs : anticipez la question du renouvellement avant l’échéance de la 12ᵉ année.

                  -Bailleurs : soyez attentifs, car la tacite prolongation peut constituer une opportunité.

Le déplafonnement est un sujet stratégique qui mérite d’être évalué au cas par cas.

📌 Dans les cas particuliers de déplafonnement tels que la modification notable (art. L.145-33) ou clause prévoyant une durée supérieure à 9 ans, la hausse reste encadrée : elle ne peut pas dépasser 10 % par an (c’est le lissage du dernier alinéa de l’article L.145-34 du Code de Commerce).

📌 En effet, la réforme de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 (dite « loi Pinel ») a instauré le principe de l’étalement de l’augmentation du loyer par paliers de 10% en fonction du loyer acquitté l’année précédant le renouvellement.

Ce mécanisme de lissage qui se veut être protecteur pour le preneur disparaît si la durée du bail excède 12 ans par le jeu de la tacite prolongation.

 ➡️ C’est donc la double peine pour le preneur qui perdrait le bénéfice du plafonnement ET du lissage.

Effectivement, dans son avis du 9 mars 2018, la Cour de cassation a précisé que l’article L.145-34 n’instaure un lissage que dans les hypothèses qu’il vise expressément. Autrement dit : si le déplafonnement résulte de la tacite prolongation au-delà de 12 ans, la hausse pourrait être intégrale".

écrit par Eric-Louis LEVY et Madame Flavie Pozin (Diplômée en Master 2 Droit Immobilier).