La part du logement dans le budget des ménages en 2010
En 2010, en incluant loyers, charges, taxes, remboursements d’emprunts, dépenses d’eau et d’énergie, un ménage sur deux consacre plus de 18,5 % de ses revenus à son habitation principale. Le coût du logement pèse plus lourdement pour les ménages à faibles ressources, les locataires du parc privé et les accédants à la propriété. Un locataire du parc privé sur cinq dépense plus de 40 % de ses revenus pour se loger. Depuis quinze ans, le taux d’effort global augmente peu, mais la hausse est plus sensible pour les ménages modestes et les locataires du parc privé. Malgré l’envolée des prix immobiliers, le taux d’effort des accédants s’accroît faiblement, notamment parce que les emprunts se font sur des durées plus longues et le profil des accédants évolue. L’accès à la propriété devient en effet plus difficile pour les ménages modestes.
Un ménage sur deux consacre plus de 19 % de ses revenus pour se loger
Le logement constitue le premier poste de dépenses des ménages devant ceux de l’alimentation et des transports. La mesure du coût du logement dans le budget des ménages s’appuie traditionnellement sur le taux d’effort, rapport entre les dépenses liées à l’habitation principale et les revenus. En 2010, en France métropolitaine, un ménage sur deux consacre au moins 18,5 % de ses revenus à se loger (tableau 1). Ces dépenses de logement comprennent pour les propriétaires les remboursements d’emprunt (capital et intérêts) pour l’achat du logement et les gros travaux, la taxe foncière et les charges de copropriété. Pour les locataires, elles comprennent les loyers et charges locatives. Pour tous, elles incluent enfin la taxe d’habitation et les dépenses d’eau et d’énergie liées à l’habitation. Les aides au logement sont par ailleurs déduites de ces dépenses : il s’agit d’un taux d’effort « net ».
Le taux d’effort médian est plus élevé pour les locataires du secteur privé et les accédants à la propriété, ceux qui ont encore des emprunts à rembourser pour leur habitation (27 % dans les deux cas en 2010). Il est beaucoup plus faible pour les propriétaires non accédants (10 %), dégagés des charges de remboursement de leur résidence principale. Le taux d’effort médian des locataires du secteur social, qui bénéficient de loyers plafonnés, se situe enfin entre les deux (20 %).
Dans l’ensemble, le taux d’effort médian est plus important pour les ménages les plus modestes : 24 % en 2010 pour les ménages du premier quart de la distribution des niveaux de vie, contre 11 % pour les ménages les plus aisés, appartenant au dernier quartile de niveau de vie. Ces derniers sont en effet majoritairement des propriétaires non accédants (tableau 1). Par ailleurs, pour chaque statut d’occupation, les taux d’effort sont d’autant plus faibles que les ménages sont plus aisés.
Des dépenses lourdes dans le budget des locataires modestes du secteur privé
En 2010, les locataires du parc privé les plus modestes ont un taux d’effort net médian de 34 % contre 19 % pour les locataires les plus aisés. Les dépenses de logement représentent une charge lourde par rapport à leurs revenus pour certains ménages : le taux d’effort dépasse 30 % pour un ménage sur cinq, et 40 % pour 8 % des ménages (graphique 1). Les taux d’effort supérieurs à 40 % sont plus fréquents parmi les locataires du secteur privé (19 %) et les accédants à la propriété (13 %), tandis que seuls 6 % des locataires du secteur social sont concernés. Les ménages les plus modestes sont plus souvent touchés : parmi les ménages ayant un taux d’effort supérieur à 40 %, six sur dix sont des ménages modestes.
Le taux d’effort continue d’augmenter pour les ménages modestes
Entre 2005 et 2010, les dépenses de logement par ménage, avant déduction des éventuelles aides au logement, ont augmenté de 17 % en moyenne, soit 4 points de plus que le niveau de vie moyen (tableau 2). Cette évolution est bien plus marquée pour les accédants à la propriété (+ 26 %), dans un contexte d’envolée des prix immobiliers. Au cours des années 2000, en effet, les prix des logements anciens ont plus que doublé. Les loyers ont également augmenté plus vite que les prix à la consommation, mais sur un rythme proche du niveau de vie moyen.
Pour l’ensemble des locataires et des accédants à la propriété, la hausse des dépenses de logement s’explique presque entièrement par celle des loyers ou des remboursements d’emprunts. À l’inverse, les charges et les taxes ont contribué chacune pour moitié à la hausse de 17 % du coût chez les propriétaires non accédants, sachant qu’elles constituent pour eux l’essentiel des dépenses (encadré). Notamment, entre 2005 et 2010, le montant moyen perçu de la taxe foncière par propriété bâtie a augmenté de près de 25 %.
Parallèlement, depuis quinze ans, le taux d’effort médian a peu augmenté : de 0,8 point entre 1996 et 2006 et de 0,1 point entre 2008 et 2010 (tableau 1). Les loyers maîtrisés du parc social et les aides au logement ont en particulier limité l’évolution sur la période du taux d’effort des locataires du secteur social (+ 1,0 point de 1996 à 2006, puis − 0,3 point de 2008 à 2010). À l’inverse, l’augmentation la plus sensible concerne les locataires du secteur privé (+ 3,1 points de 1996 à 2006, puis + 1,0 point de 2008 à 2010) et les ménages les plus modestes, et ce, quel que soit leur statut (+ 2,8 points entre 1996 et 2006 et + 0,6 point entre 2008 et 2010).
Un accès plus difficile à la propriété pour les ménages modestes
En quinze ans, le profil des locataires s’est modifié : cette catégorie s’est progressivement vidée des ménages aux ressources suffisantes pour accéder à la propriété. Parmi les ménages accédants, seuls 10 % étaient des ménages modestes en 2006 contre 13 % en 1996. À l’inverse, la part des locataires au sein des ménages modestes augmente pour s’établir à 61 % en 2006. En 2010, la hausse se poursuit, les deux tiers des ménages modestes étant locataires.
En même temps, la part des locataires au sein des ménages aisés a régulièrement diminué, passant de 28 % en 1996 à 19 % en 2010. Ainsi, en 2006, le revenu moyen des locataires du secteur privé représente 67 % de celui des propriétaires, contre 76 % en 1996. Pour les locataires du secteur social, cette part, déjà plus faible en 1996 (65 % du revenu des propriétaires), poursuit sa diminution pour ne représenter que 58 % du revenu des propriétaires en 2006.
Le coût de l’accession à la propriété s’étale dans la durée
Les taux d’effort des propriétaires accédants ont augmenté depuis quinze ans (+ 0,6 point de 1996 à 2006, puis + 0,8 point de 2008 à 2010). Cette augmentation peut paraître modérée compte tenu de l’envolée des prix immobiliers. Elle traduit pour partie la modification du profil des accédants, les ménages modestes étant plus rarement concernés. Par ailleurs, l’évolution du taux d’effort médian « annuel » ne donne qu’une vision partielle du poids des remboursements pour les accédants. Dans les années 2000, l’allongement des durées d’emprunt a permis aux candidats à l’accession d’étaler leurs dépenses de logement. L’accession est également facilitée par la baisse des taux d’intérêt, mais elle leur coûte malgré tout globalement plus cher : le montant de l’achat représente quatre années de revenu en moyenne pour les accédants récents de 2002-2006 contre trois années pour ceux de 1997-2001.
Quant aux propriétaires non accédants, leur taux d’effort est globalement stable sur quinze ans, autour de 9 %. Ces propriétaires cumulent des niveaux de vie plus élevés que les autres ménages et des dépenses de logement bien plus faibles et peu sensibles aux évolutions des marchés immobiliers.
Les composantes du coût du logement en 2010
Les dépenses de logement (avant déduction des aides au logement) peuvent se décomposer en trois éléments : les loyers ou remboursements d’emprunt, les charges et les taxes. En 2010, les dépenses sont élevées pour les propriétaires accédants, dépassant de 75 % la moyenne pour l’ensemble des ménages, et dans une moindre mesure pour les locataires du secteur privé (+ 12 % par rapport à la moyenne). Elles sont en revanche inférieures à la moyenne pour les locataires du secteur social (− 14 %) et plus encore pour les propriétaires non accédants (− 45 %).
La structure des coûts diffère entre locataires du secteur social et du secteur privé (graphique). La part des charges est plus élevée pour les premiers (26 % contre 19 %), tandis que les loyers au mètre carré sont plus faibles (5,1 euros au mètre carré dans le parc social contre 7,6 euros dans le parc privé). Les taxes représentent en moyenne 5 % des dépenses de logement des ménages locataires.
Le poids des taxes est plus élevé pour les propriétaires, qui doivent s’acquitter de la taxe foncière : 35 % pour les propriétaires non accédants et 10 % pour les accédants. Pour les propriétaires non accédants, leurs dépenses se composent presque exclusivement des charges et des taxes. Pour les propriétaires accédants, les remboursements d’emprunt représentent 73 % de leurs dépenses de logement.