Changement de propriétaire en cours de bail, quid du dépôt de garantie ?

Changement de propriétaire en cours de bail : pas de nouveau dépôt de garantie

La cour de cassation vient de préciser ce point de droit dans une décision du 26 mars 2014: en cas de changement de propriétaire en cours de bail, le locataire n'est pas tenu de verser un nouveau dépôt de garantie.

La loi prévoit qu’en cas de vente ou de succession, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. L’ancien et le nouveau peuvent convenir entre eux d’autres modalités, mais leur accord est sans effet à l’égard du locataire, seul son propriétaire actuel lui doit la restitution de son dépôt.

Dans sa décision du 26 mars 2014, la Cour de cassation rappelle que si le nouveau propriétaire a les mêmes droits et obligations que l’ancien vis-à-vis du locataire, il ne peut pas avoir plus de droits que le vendeur, et ne peut donc pas exiger un second dépôt de garantie.

Cour de cassation  chambre civile 3 
Audience publique du mercredi 26 mars 2014  N° de pourvoi: 13-10698

Précision sur la restitution des dépots de garantie d'un bail signé depuis le 27 mars 2014 :

le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximal de

• 1 mois si l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée,
• 2 mois si l'état des lieux de sortie révèle des différences avec l'état des lieux d'entrée.

Le délai s'apprécie à compter du jour de la restitution des clés par le locataire qui peut les remettre

• en mains propres au bailleur ou à son mandataire (l'agence Babut),
• ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

Pour un bail signé avant le 29 mars 2014, le délai de restitution du dépôt de garantie est de 2 mois maximum à dater de la remise des clés par le locataire.

Retenue sur dépôt de garantie

Toute retenue sur le dépôt de garantie doit être justifiée par le bailleur.

Cas général

Quelle que soit la date de signature du contrat de location, la loi permet au propriétaire de déduire du dépôt de garantie les sommes lui restant dues par exemple :

• impayés de loyers,
• impayés de charges,
• travaux locatifs,
• dégradations.

Dans ce cas, le bailleur est tenue de justifier la retenue qu'il opère sur le dépôt de garantie par la remise au locataire de documents tels que :

• état des lieux d'entrée et de sortie,
• photos,
• constat d'huissier,
• factures,
• devis,
• lettre de réclamation des loyers impayés restée sans réponse.

Cas particulier : bail signé en copropriété après le 27 mars 2014

Si le logement est situé dans un immeuble en copropriété et que le bail a été signé depuis le 27 mars 2014, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut conserver une provision maximale de 20 % du dépôt de garantie jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble.

Tout document est susceptible de justifier cette provision, notamment :

• état des lieux d'entrée et de sortie,
• photos,
• constat d'huissier,
• factures,
• devis,
• lettre de réclamation des loyers impayés restée sans réponse.

La régularisation définitive et la restitution du solde (déduction faite des sommes restant dues au bailleur) doivent être faites dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble.

Rien n'empêche toutefois les parties de solder immédiatement l'ensemble des comptes sans attendre l'approbation des comptes de la copropriété.