Charges de copropriété : qui paye quoi ?

Plutôt que d’avoir à gérer des litiges, mieux vaut savoir comment de répartissent les charges d’une copropriété. Le sujet ne laisse pas de place à l’improvisation, les règles sont précises entre les charges générales et les charges spéciales.

Les charges d’un immeuble sont constituées des dépenses relatives au fonctionnement, à l’entretien. Le règlement de copropriété a préalablement fixé la quote part de chaque lot à son propriétaire, les fameux tantièmes.

Les tantièmes de copropriété représentent une fraction exprimée en millièmes de l'ensemble des parties communes d'une copropriété. Ils sont calculés au regard des surfaces et de la situation des lots, comme l'étage. C'est sur cette valeur que sont répartis entre copropriétaires les droits de vote aux assemblées générales et les charges.

Par définition, les charges générales sont applicables à tous les copropriétaires (contrairement aux charges de services ou d’équipements).

Les charges générales sont relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes de l'immeuble. Sont inclus : les honoraires du syndic, les frais de tenue des assemblées générales, les assurances de la copropriété, l'éclairage des parties communes, le nettoyage de l'immeuble, l'entretien des espaces verts, la réfection du gros oeuvre, le salaire du gardien (s’il existe).

Tous les copropriétaires, quelle que soit la nature de leur bien, sont tenus de participer au paiement de ces charges.

Dans les copropriétés de plusieurs bâtiments, le règlement prévoit généralement que les propriétaires du bâtiment A participent aux charges d'entretien du bâtiment A, ceux du bâtiment B aux charges du bâtiment B et ainsi de suite. On parle ainsi de spécialisation des charges générales.

Le règlement de copropriété précise pour chaque lot les tantièmes de charges générales ainsi que les tantièmes de charges "spéciales et générales".

Les règlements de copropriété précisent généralement que les balcons sont des parties communes pour leur gros oeuvre et des parties privatives pour les appuis et balustrades. Quant aux terrasses, les copropriétaires en ont souvent la jouissance exclusive. Lorsque des travaux d'étanchéité sont nécessaires, se pose alors la question de la répartition des frais. Dans la plupart des règlements de copropriété, les frais relatifs à la réfection des aménagements sont supportés par la copropriété, tous les autres frais restant à la charge du copropriétaire ayant le droit de jouissance exclusive.

Les charges des services et équipements correspondent aux frais d'entretien et de fonctionnement de l'ascenseur, du chauffage collectif, des gaines de vide-ordures, de l'interphone ou du vidéophone, de l'antenne collective... Le règlement de copropriété en contient toujours l'énumération précise.

Les charges des services et équipements collectifs sont réparties en fonction de l'utilité que ceux-ci procurent à chaque lot. Si l'équipement ou le service considéré présente une utilité objective pour un lot, son propriétaire doit y participer même s'il n'en fait pas usage.

Pour toutes ces charges, la loi n'impose aucune clé de répartition. Le seul critère objectif retenu est celui de l'utilité. Le règlement de copropriété précise pour chaque service ou équipement les tantièmes de charges liés à chaque lot.

Les dépenses d'eau. Pour l'eau froide, en l'absence de compteurs individuels, la consommation générale de l'immeuble est répartie en fonction des tantièmes généraux de charges. S'il y a des compteurs individuels, la consommation est facturée selon les relevés individuels, la différence entre la somme des relevés individuels et le relevé général de l'immeuble (nettoyage des parties communes, par exemple) étant répartie en fonction des tantièmes généraux.

Le montant des charges correspondant au budget prévisionnel établi et voté en assemblée générale de copropriété pour un exercice de douze mois. Le paiement de ces charges est généralement fragmenté par le syndic.

L’appel de charges mentionne le montant prévisionnel des charges de l'immeuble pour la période considérée et le montant exigible de chaque copropriétaire en fonction de ses tantièmes.

Les charges générales et celles liées aux services et équipements sont obligatoirement payées selon le système des charges provisionnelles. La loi recommande une provision trimestrielle égale à un quart du budget prévisionnel annuel, mais l'assemblée peut en modifier le montant ou la périodicité. Ainsi, les provisions des trimestres d'hiver peuvent être supérieures à celles des trimestres d'été pour mieux faire face aux dépenses collectives de chauffage. Le paiement doit intervenir dès réception de l'appel de charges.

En fin d'exercice, lors de l'approbation de l'arrêté des comptes, ces charges provisionnelles sont régularisées en fonction des dépenses réelles. Cette régularisation donne le plus souvent lieu au versement d'un complément de charges et, plus rarement, à l'imputation du trop-versé sur les charges de l'année suivante.

Les appels de fonds pour travaux. les gros travaux votés par l'assemblée générale font l'objet d'appels de fonds spécifiques, distincts des appels de charges. Le coût de ces travaux est acquitté en sus des charges trimestrielles. C'est l'assemblée générale des copropriétaires qui détermine les modalités de ces appels de fonds, le nombre et la date des paiements.

Modifier la répartition des charges n’est en théorie possible qu'à l'unanimité des copropriétaires. Cependant, quand l'assemblée vend des parties communes ou décide de certains travaux (ascenseurs, surélévation de l'immeuble), la répartition des charges est modifiée par l'assemblée à la même majorité que la décision causant cette modification.

En cas de changement d'usage d'une partie privative entraînant une augmentation des charges, leur répartition peut être modifiée à la majorité absolue des voix des copropriétaires.

Si un copropriétaire estime que ses charges excèdent de 25 % ce qu'elles devraient être, il peut engager, sous conditions, une action en révision de la répartition des charges devant le tribunal de grande instance.